مقدمة
لا يقتصر النظام على تعريف حق ملكية المنقولات والعقارات بإسهاب، بل يبيّن أيضًا القيود على المالك والآخرين عند مباشرة حقوقهم. ويغطي القسم مسائل تتعلق بالملكية والحق العيني وحق الانتفاع والارتفاق وغيرها.
حق الاستعمال والاستغلال والتصرف
أولًا، يعيد النظام التأكيد على أن للمالك الحق في استعمال الحق المملوك له واستغلاله والتصرف فيه، والتمتع بمنافع جميع الثمار والمنتجات ومكونات الشيء المملوك، ما لم يوجد نص نظامي أو تصرف يقضي بخلاف ذلك. ويذهب أبعد من ذلك فيُثبت حق المالك على جميع المكونات الجوهرية للشيء الذي يملكه وحقه على جميع الفراغات فوق الأرض وتحتها المملوكة له ما لم يوجد نص نظامي يقضي بخلاف ذلك. غير أنه — إلى جانب الاستثناءات بموجب النصوص النظامية التي تقيّد التمتع بالحقوق أو توجب التمتع وفق تلك القيود — يقيّد النظام المالك أيضًا من مباشرة حقه بإفراط إلى حد يتسبب في ضرر لملكية الجار. وفي الوقت ذاته، ينص النظام على أنه لا يجوز للجار الرجوع على جاره بسبب مضرة أو عائق لا يمكن تجنبه، وأنه لا يطلب إزالة تلك المضار إلا إذا تجاوزت الحد المعتاد مع مراعاة العرف والمعايير الأخرى. ويوضّح أن الترخيص الصادر عن جهة مختصة لا يمنع الجار من مباشرة حقه في إزالة المضار[1].
وعند الحديث عن حق التصرف في أي ملكية، يُقيَّد مالك العقار من اشتراط منع المتصرَّف إليه من التصرف في العقار ما لم يُوضع هذا الشرط لمدة معقولة ويقصد به حماية مصلحة مشروعة للمتصرِّف أو المتصرَّف إليه أو الغير[2].
الملكية الشائعة للعقار
يغطي النظام بإسهاب الحقوق والقيود الناشئة عن عقار له عدة ملاك. ويمكّن كل مالك على الشيوع من التصرف في حصته في العقار واستغلالها واستعمالها دون إذن جميع الملاك الآخرين على الشيوع، بشرط ألا يلحق ضرر بحقوقهم. وبينما تُدار الملكية المشتركة من جميع الملاك على الشيوع مجتمعين ما لم ينص نص نظامي أو اتفاق على خلاف ذلك، ينص النظام على أنه إذا تولى أحد الملاك على الشيوع الإدارة دون اعتراض من الآخرين، عُدّ وكيلًا بالوكالة عنهم. وفي حال تعارض الآراء بين الشركاء في إدارة العقار، يكون رأي الأغلبية في مسائل الإدارة العادية ملزمًا لجميع الملاك على الشيوع، وتُحدد الأغلبية على أساس قيمة حصص الملاك على الشيوع. غير أن جميع القرارات الهادفة إلى تحسين المنافع من العقار المملوك على الشيوع أو تغيير الغرض المقصود منه والمسائل التي تتجاوز نطاق الإدارة العادية تتطلّب موافقة أغلبية لا تقل عن ثلاثة أرباع بشرط إخطار جميع الملاك على الشيوع بتلك القرارات، ولهم حق الاعتراض أمام المحكمة المختصة خلال 30 يومًا من الإخطار[3].
ويجوز للمالك على الشيوع الراغب في الانسحاب من العقار أن يطلب القسمة القضائية ما لم يوجد اتفاق أو نص نظامي يمنع الفصل أو كان الغرض المقصود يقتضي بقاء العقار تحت الملكية المشتركة[4].
ويعالج النظام جيدًا مسائل التحسينات على الأرض أو بناء مبنى على أرض الغير بحسن نية، ويمكّن المالك من طلب إزالة البناء وكذلك التعويض إذا كانت الإزالة تسبب ضررًا للعقار، أو الإبقاء على البناء بدفع تعويض عادل[5].
وإذا انطوى أي بناء على تعدٍّ بحسن نية، جاز للمحكمة إلزام المالك بالتنازل للجار عن ملكية الجزء المعتدى عليه مقابل تعويض عادل[6].
المنقول
يمكّن النظام الشخص من حيازة منقول تخلّى عنه المالك بقصد النزول عنه ما لم توجد قيود نظامية على تلك الملكية. ويوضّح النظام أن المعادن والهيدروكربونات والنفايات والمياه والآثار المكتشفة تخضع للأحكام النظامية ذات الصلة[7].
حق الانتفاع
تدور إحدى المجالات المتعلقة باستغلال المنافع من العقارات والتمتع بها دون تملكها حول ممارسة حق الانتفاع. ويضع النظام المتطلبات والشروط والقيود المتعلقة بحق الانتفاع.
ويوجب النظام اكتساب حق الانتفاع بموجب تصرف قانوني، أو بالإرث إذا كان حق الانتفاع لمدة محددة، أو بالشفعة من المالك على الشيوع في العقار المملوك على الشيوع. وينص على أن المنافع تؤول إلى المنتفع طوال المدة المتفق عليها. ويمكّن النظام المالك من الاعتراض على الاستعمال والاستغلال لغرض غير مشروع أو غير متوافق مع طبيعة الغرض المتفق عليه لحق الانتفاع، وطلب تأمين إذا وُجد سبب يجعل الحق عرضة للخطر. وفي حال عدم تقديم التأمين، يجوز للمحكمة أن تأمر بنزع العقار من حيازة المنتفع. ويغطي النظام بإسهاب مسؤوليات المنتفع في المحافظة على العقار ومسؤوليته عن تعويض المالك في حال الأضرار أو الهلاك بسبب إهماله أو تفريطه[8].
الخاتمة
وفي حين يمكّن النظام من الاستعمال الكامل والاستغلال والتمتع بالمنافع الناشئة عن حق ملكية العقار بوسائل مختلفة، فإنه يؤكد أن الحقوق تخضع للأحكام النظامية والاتفاقيات ذات الصلة التي تغطي العقارات.
ويوفّر الأسلوب المفصّل الذي غطى به النظام جوانب مختلفة من الملكية وضوحًا للوضع وتوجيهًا لمالكي العقارات والأطراف المعنية الأخرى.
لمزيد من المعلومات عن «الأنظمة الجديدة في المملكة العربية السعودية» أو إذا رغبتم في معرفة المزيد عن «نظام المعاملات المدنية الجديد»، فلا تترددوا في التواصل معنا. وبمكاتبنا في جدة والدمام والرياض، نلتزم بدعمكم في أنحاء المملكة.
الغزاوي ومشاركوه
