يُعدّ قطاع العقار والإنشاءات عمادًا لأي اقتصاد، وتعتمد عليه قطاعات عديدة في النمو والازدهار. وقد مكّنت المملكة العربية السعودية هذا القطاع دائمًا من التطور والازدهار.
وفي الوقت ذاته، يجب تنظيم أنشطة العقار والإنشاءات بصورة سليمة لحماية مصالح جميع أصحاب المصلحة. وإلى جانب تلبية الحاجة إلى المساحات السكنية والتجارية والصناعية، يؤدّي القطاع دورًا مهمًا في جذب الاستثمار وتعزيز الأنشطة الاستثمارية وتطوير البنية التحتية واستدامتها.
الجوانب النظامية
تشمل المسائل المتعلقة بالعقار والإنشاءات معاملات تمتد من التأجير البسيط لعقار لمدة محددة إلى معاملات معقّدة تجمع عناصر مختلفة تمتد من تأجير العقار وتطويره؛ وقد تنطوي هذه المعاملات على عوامل تشمل تمويل المشاريع والتوريق والرهون وأدوات الدين.
وتتطلّب هذه المعاملات المعقّدة تحليلًا معمقًا من المنظورين التجاري والنظامي. وفي الواقع، تزن العوامل النظامية وزنًا كبيرًا في جميع المعاملات المتعلقة بتطوير العقار، لا سيما المشاريع التي يتعدد فيها الأطراف.
وقد يكون من الصعب على بعض الممارسين القانونيين توجيه عملائهم لحماية مصالحهم وحصصهم في مثل هذه المشاريع المعقّدة. وتتطلّب هذه المسائل معرفة دقيقة بمبادئ العقود والإطار التنظيمي في الولاية القضائية الذي يغطي طيفًا واسعًا من المسائل، ورؤية أعمق لاستشراف المشكلات التي قد تظهر خلال مرحلة التنفيذ ومعالجتها.
وطوال مراحل العمل التحضيري والصياغة، يحتاج الفريق القانوني إلى تحديد جوانب مختلفة من المشروع ووضع استراتيجيات لا تحمي موكله فحسب، بل تكون مقبولة لدى جميع الأطراف الأخرى في العقد.
وفي الوقت ذاته، يجب أن تكون الحلول المقترحة متوافقة تمامًا مع النظام التنظيمي. ويضمن التفصيل السليم لنطاق أعمال كل طرف وبيان حقوق الأطراف والتزاماتهم، والسبل التعاقدية والنظامية لمداواة الإخلال، والإنهاء وآثار الإنهاء، واختيار النظام والاختصاص، إنفاذ العقد بسلاسة عبر جميع المراحل.
التحديات النظامية
ما قد يبدو في بعض الأحيان تأجيرًا أو استحواذًا على عقار بصورة مباشرة قد يصبح معقّدًا لأسباب متعددة. فعلى سبيل المثال، من المسائل التي قد تظهر خلال معاملة عقارية: تغييرات في أنظمة تقسيم المناطق التي تغطي العقار المعني، والمسائل الناشئة عن امتيازات ممنوحة على العقار للمنفعة العامة، والطعن في سند الملكية من جهة عامة أو خاصة، والمنازعات المتعلقة بالرهون والامتيازات المرتبطة بالعقار، أو تعذّر الحصول على رهن على العقار.
وبالمثل، رغم شيوع اتفاق الأطراف على تعويض أو أضرار في حال إخلال أي طرف أو تخلّفه عن الوفاء بالتزاماته، فقد يصبح إنفاذها مرهقًا إذا لم تُصَغ الأحكام ذات الصلة مع مراعاة النظام التنظيمي واستشراف كيفية نظر المحاكم أو المحكّمين إلى تلك الأحكام.
وإلى جانب كونها كثيفة رأس المال، قد تمتد الحقوق والالتزامات في بعض المعاملات لسنوات بل لعقود. ولذلك يتطلّب هيكلة مثل هذه المعاملات رؤية أعمق وتخطيطًا وحكمة نظامية.
ومن التحديات التي تفرضها العقود الممتدة لعدة سنوات تغطية المخاطر في حال إعسار أي من أطراف العقد أو تخلّفه عن الوفاء بالتزاماته المالية. وتتطلّب التغطية الكافية لهذه المخاطر استشرافًا نظاميًا لبناء سيناريوهات مختلفة وتحديد ما يتاح للموكل من حمايات وسبل نظامية.
وهنا يحتاج الفريق القانوني إلى مراجعة الأقسام ذات الصلة في نظام الإفلاس لمعرفة كيف يمكن أن يوفّر شبكة أمان، وهيكلة المعاملة على نحو يمنح حقوق موكله أولوية على بقية المدينين أو إمكانية طلب الحجز على أصول المتخلّف لصالحه.
ويمكنه وضع أحكام تتطلّب أدوات قابلة للتداول وغير قابلة للتداول أو ضمانات لتغطية هذه الحالات السلبية.
تسوية المنازعات
تطوّر قطاع العقار والإنشاءات عالميًا، ويجري نشر مفاهيم وهياكل جديدة لأنواع مختلفة من المشاريع.
وقد يصبح تغطية مخاطر هذه الحلول المبتكرة صعبًا من منظور نظامي. ومع غياب سوابق أو اجتهاد يغطي المنازعات الناشئة عن مثل هذه المعاملات المبتكرة، قد يجد الممارسون القانونيون صعوبة في توقع النتائج أو بناء الحجج أمام المحاكم.
وفي جميع الأحوال، من المسائل الجوهرية التي قد تتطلّب مداولات موسّعة أثناء صياغة العقد كيفية تسوية الخلافات أو المنازعات. ورغم أن التحكيم يُعدّ عادةً مناسبًا لتسوية المنازعات المتعلقة بالإنشاءات لأنه يتيح للأطراف تعيين مهندسين أو ممارسين قانونيين ذوي خلفية في قانون الإنشاءات كمحكّمين، فإنه كثيرًا ما يخدم مصالح الأطراف اللجوء إلى المحاكم القضائية.
وفي المملكة العربية السعودية، إلى جانب المحاكم المختلفة المختصة بنظر المنازعات المتعلقة بالعقار والإنشاءات، تُكلَّف لجان قضائية بنظر مثل هذه المنازعات. وتتعقّد المسألة عندما تجمع المعاملات بين تطوير العقار وتمويل المشاريع، أو تطوير العقار مع أعمال التأجير والإنشاءات.
وعندما تنشأ منازعة في هذه المسائل، تكون المهمة الأولى للممارس القانوني تحديد المحكمة المختصة لرفع الدعوى أو الاعتراض أثناء الدفاع عن موكله. ويؤدي اختيار الاختصاص الخاطئ إلى تأخير وزيادة التكاليف النظامية على الموكل.
وفيما يتعلق بالعقود التي تغطي أعمال الإنشاءات، فإن إضافة ممارس ذي خلفية هندسية أو خبرة في منازعات الهندسة أو الإنشاءات تساعد الفريق كثيرًا. وفي كثير من الأحيان، في معاملات الإنشاءات، يصبح المقاولون من الباطن — إلى جانب المقاول الرئيس — بارزين في تنفيذ الأعمال. ولذلك يجب معالجة دور المقاولين من الباطن والتزامات جميع الأطراف ذات الصلة أثناء صياغة العقود.
وبالمثل، عند إنفاذ الحقوق، يمكن تقييم دور المقاولين من الباطن تجاه الأطراف الأخرى عند إعداد الحجج أمام المحكمة.
وإدراكًا لقيود المحاكم في تقييم المسائل الفنية، يمكّن نظام الإجراءات ونظام الإثبات المحاكم من تعيين خبراء لتقييم هذه المسائل وتقديم رأيهم للمحكمة. كما يتيح نظام الإثبات للأطراف الاتفاق مسبقًا على الالتزام بنتيجة الخبير أو رأيه، وعلى المحكمة إنفاذه.
الخاتمة
سواء كانت المعاملة بسيطة أو معقّدة، يُنصح دائمًا بإشراك محامٍ في صياغة العقد ومراجعته وإتمامه لضمان حماية الحقوق بصورة سليمة وامتثال الأحكام للنظام.
أما اللجوء إلى محامٍ فقط عند الوقوع في منازعة أو عند إنفاذ أحكام عقد فليس استراتيجية جيدة؛ إذ كثيرًا ما لا يستطيع المحامي فعل شيء نظرًا لعدم قابلية العقد للإنفاذ أو لقصور الحماية في العقد أو لكون الأحكام غير قابلة للإنفاذ نظامًا.
