مقدمة:

أدخلت المملكة العربية السعودية تعديلات جوهرية على قواعد التنفيذ (اللائحة التنفيذية) لنظام ضريبة الأراضي البيضاء، والتي أصبحت نافذة فور نشرها في الجريدة الرسمية بتاريخ 22 أغسطس 2025 (28 صفر 1447هـ)، وتحل محل جميع اللوائح السابقة.

وتهدف هذه التغييرات إلى تعزيز وضوح الإطار التنظيمي وشفافيته، وضمان تطبيق عادل، وتشجيع الاستخدام الأمثل للأراضي الحضرية بما يتوافق مع أولويات التنمية.

هدف نظام ضريبة الأراضي البيضاء (النظام):

صدر نظام ضريبة الأراضي البيضاء لأول مرة في 24 نوفمبر 2015؛ إلا أنه خضع لعدة تعديلات، وقد تم تعديل معظم أحكامه بموجب مراسيم مختلفة، وتعكس اللائحة التنفيذية جميع تلك التعديلات.

ويتمثل الهدف الأساسي للنظام في زيادة المعروض من الأراضي المطوّرة داخل النطاقات العمرانية بما يحقق التوازن بين العرض والطلب؛ وتوسيع إتاحة الوحدات العقارية وضمان المنافسة العادلة، مع مكافحة الممارسات الاحتكارية في القطاع العقاري وفقًا لـ الأنظمة العقارية السعودية.

تسلّط هذه المذكرة الموجزة الضوء على أبرز أحكام النظام واللائحة التنفيذية.

الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة:

تُعرَّف الأرض البيضاء بأنها الأرض الواقعة داخل النطاقات العمرانية والقابلة للتطوير لأغراض مختلفة. ويُعرَّف العقار الشاغر بأنه المباني الشاغرة الواقعة داخل النطاقات العمرانية.

الضريبة السنوية:

يجوز فرض ضريبة سنوية تصل إلى 10 % من قيمة الأرض على الأراضي البيضاء المملوكة للأفراد أو الأشخاص الاعتباريين، باستثناء عقارات الدولة، شريطة ألا تقل مساحة الأرض محل الضريبة عن 5,000 متر مربع. ويُخوَّل الوزير بتحديد نطاق التطبيق، كما تنص اللائحة التنفيذية على معايير وشروط تصنيف المدن التي يسري عليها النظام وكذلك الأراضي التي ستخضع لضريبة الأراضي البيضاء.

بالإضافة إلى ذلك، ستُفرض رسوم سنوية لا تتجاوز 5 % من قيمة العقار على العقارات الشاغرة (المباني الشاغرة)، باستثناء العقارات المملوكة للدولة. ويجوز زيادة الرسوم إلى 10 % من قيمة العقار بقرار من مجلس الوزراء بناءً على توصية اللجنة الوزارية.

نطاق التطبيق:

تندرج جميع استخدامات الأراضي ضمن نطاق النظام واللوائح. ومع ذلك، لا يُعتد إلا بخرائط حدود النطاق العمراني المعتمدة رسميًا والمخططات التفصيلية الصادرة من الجهات المختصة لتحديد سريان النظام.

تصنيف المدن:

يُحدَّد تطبيق النظام على المدينة أو المنطقة العمرانية عند توافر أي من المؤشرات أو الشروط التالية:

• اختلال التوازن بين العرض والطلب
• ارتفاع أسعار العقارات
• نقص المعروض من الأراضي المطوّرة
• اكتناز الأراضي وعدم تطويرها
• نسبة الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني
• أولويات التنمية الحضرية.

ستتضمن الإعلانات التي تُدرج المدن ضمن نطاق سريان النظام تفاصيل مثل تاريخ النفاذ، واسم المدينة، وخريطة حدود النطاق العمراني، والمواعيد النهائية لتقديم الطلبات، ومعلومات البوابة الإلكترونية.

المناطق الجغرافية والنِّسَب:

سيصدر الوزير قرارات تحدد نسبة الضريبة (كنسبة من قيمة الأرض) التي ستطبق على الأراضي البيضاء الواقعة في مدن مختلفة وفقًا لأولويات التنمية، وبنِسَب تصاعدية تتراوح من 10 % (أعلى أولوية) إلى 2.5 % (أدنى أولوية). وتُعفي الأراضي الواقعة خارج مناطق الأولوية من ضريبة الأراضي البيضاء؛ إلا أنها ستظل محسوبة ضمن احتسابات الملكية.

سريان النظام على الأراضي:

تنص اللائحة التنفيذية لضريبة الأراضي البيضاء على شروط تحدد ما إذا كانت الأرض ستخضع لضريبة الأراضي البيضاء. ويشترط أن تكون الأرض خالية، وقابلة للتطوير، وواقعة ضمن النطاق أو المنطقة المحددة، وألا تقل مساحتها عن 5,000 متر مربع، وأن تكون قابلة للاستخدام للأغراض المعتمدة.

تعليق الضريبة:

يجوز تعليق تطبيق الضريبة في حال عدم توافر أي من شروط السريان، أو وجود موانع نظامية تحول دون تصرف المالك في الأرض خلال فترة استحقاق السداد، أو وجود إشكال تنظيمي يؤدي إلى تأخير أو إيقاف تطوير الأرض، أو وجود ما يمنع إصدار الترخيص المطلوب لتطوير الأرض، أو عند إتمام تطوير الأرض خلال فترة استحقاق سداد الضريبة. كما يجوز للجنة منح تمديدات مؤقتة.

التزامات مالك الأرض:

يجب على ملاك الأراضي الخاضعة لضريبة الأراضي البيضاء تقديم جميع المستندات والمعلومات المطلوبة إلى وزارة الإسكان خلال المدة المحددة، ويشمل ذلك الملاك الجدد عند انتقال الملكية. وستُخطر الوزارة الملاك بالضريبة المستحقة عبر الآليات المعتمدة، وفي جميع الأحوال يكون مالك الأرض مسؤولًا مسؤولية أصلية عن سداد الضريبة أو أي غرامات تُفرض بموجب النظام. وفي حالات الملكية المشتركة للأرض الخاضعة لضريبة الأراضي البيضاء أو لضريبة العقارات الشاغرة في المملكة العربية السعودية، يكون كل مالك مسؤولًا عن سداد الضريبة بنسبة حصته في الملكية.

لجنة المخالفات:

تتولى لجنة لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة، من بينهم مستشار قانوني وخبير فني، تُشكَّل بقرار وزاري، النظر في مخالفات النظام واللائحة التنفيذية. ولها صلاحية فرض العقوبات، والنظر في اعتراضات ملاك الأراضي والمباني الشاغرة. ويجوز الطعن في قرارات اللجنة أمام المحكمة الإدارية المختصة.

حق ملاك الأراضي في الاعتراض على القرارات:

يجوز لملاك الأراضي أو العقارات الشاغرة الاعتراض على القرارات التي تُخضع الأرض لضريبة الأراضي البيضاء أو على تقييم الأرض أو العقار، أو على مقدار الضريبة المفروضة. ويجب تقديم الاعتراضات كتابةً إلى اللجنة خلال ستين (60) يومًا من تاريخ استلام الإشعار. وتبت اللجنة خلال ستين (60) يومًا من تاريخ تقديم الاعتراض، وإذا لم تُصدر قرارًا خلال المدة المشار إليها، عُدَّ الاعتراض مرفوضًا.

التنفيذ والرقابة:

تُخوَّل الوزارة التحقق من بيانات المالك، ومنع التهرب الضريبي، وتحصيل أي ضريبة غير مسددة بأثر رجعي، وفرض الغرامات.

متطلبات الفاتورة:

تشترط اللائحة التنفيذية أن تتضمن كل فاتورة بيانات المكلف بالضريبة، ومستندات العقار، والموقع، ونسبة الضريبة، والمبلغ المستحق، والموعد النهائي، وطريقة السداد، وعقوبات التأخر في السداد، وحق الاعتراض.

مواعيد السداد:

يجب سداد الضريبة خلال سنة واحدة من تاريخ إصدارها. ويجب سداد الفواتير بأثر رجعي خلال 90 يومًا من الإشعار. ويمكن استرداد المبالغ إذا اكتمل التطوير خلال فترة السداد. كما يُشترط سداد الضريبة المفروضة قبل التصرف في الأرض أو العقار الشاغر.

الخلاصة:

تمثل التعديلات على اللائحة التنفيذية خطوة مهمة نحو تعزيز نظام ضريبة الأراضي البيضاء. فمن خلال تنقيح التعريفات، ووضع شروط لتحديد الأراضي الخاضعة للضريبة وكذلك تحديد معايير إعلان المدن التي يسري عليها النظام، وتوضيح التزامات مالك الأرض، وضمان تنفيذ شفاف، تهدف اللوائح إلى الحد من اكتناز الأراضي، وتعزيز التنمية الحضرية، وتشجيع الاستخدام العادل لموارد الأراضي في المدن السعودية.